黄瑜：发布2025中国物业服务百强企业研究报告博鱼体育-博鱼体育官方网站-最新网址

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　　中指研究院坚持以数字为依据，坚持客观、公正、准确、自愿的研究原则。 2025中国物业服务百强企业研究从中国的37.5万家物业服务企业中优选了2000余家企业进行邀请填报数据，实际参与填报数据的大概1000家左右。 经过一系列的筛选，数据的交叉复核，综合评价产生了2025中国物业服务百强企业。 数据基础包括百强企业填报数据，中指研究院数据库数据，还有过去从2008年到2025年18年的中国物业服务百强企业研究的数据积累，以及通过企业的年报、审计报告进行再次交叉复核确认数据，然后进行系统研究。

　　社区增值服务主要围绕“空间”、“资产”、“人”三个方面开展服务。 空间运营服务方面，2024年，空间运营服务收入均值为5526.22万元，同比增长1.05%，占社区增值服务收入的34.54%。 百强企业积极布局充电桩业务，如碧桂园服务运营约5万个充电桩。 资产运营服务方面，2024年，美居服务收入均值为1891.68万元，同比下降11.67%； 房屋经纪收入均值为1783.85万元，同比下降9.87%。 注重挖掘存量需求，如美居服务聚焦二次装修、局部改造等。 社区生活服务方面，社区零售占比最高。 2024年，社区零售服务收入均值为3224.61万元，同比增长0.87%。

　　从企业经营层面看，非业主增值服务收缩以及高毛利社区增值服务调整对毛利率产生较大影响。 如碧桂园服务2024年非业主增值服务毛利率仅为1.60%； 关联方流动性危机以及不良并购带来的商誉减值、资产减值等导致净利润持续下滑甚至亏损。 2024年，融创服务金融资产减值损失净额达13.88亿元，是亏损4.33亿元的主因。 与港交所13个行业大类相比，2024年，物业百强毛利率排名第9位，净利率排第3位，表明物业管理行业是一个“低毛利、稳盈利”的行业。 此外，百强企业的毛利率和净利率与港交所公用事业行业比较接近，说明行业具备民生属性，利润率水平趋于合理。

　　百强企业加大非住宅拓展力度。 首先，新建住宅减少，优质存量住宅稀缺性提高，竞争激烈，而非住宅领域服务需求不断释放。 其次，住宅项目存在收缴率偏低、提价困难、成本管控难度大、业主关系复杂等问题。 再次，非住宅项目平均物业费更高，边际收益显著高于住宅。 如经发物业2024年的非住宅物业服务收入占比较非住宅管理面积占比高近20%。 最后，基于非住宅领域，可延伸设施管理、餐饮服务、行政服务、能源管理等专业服务，空间巨大。

　　整合集团内部优势资源，是高效进行业务拓展的重要举措。 从2024年以来的并购情况看，约一半案例是集团内部优质资源的整合，如绿城服务收购杭州港誉、东原仁知服务收购上海长青社康养等。 并购整合的机会将更多集中在集团内部优质资源整合方面，如经发物业、泓盈城市服务已通过资源整合成功上市，多家百强企业都有相似动作。 此外，市场并购主体更趋理性，对前期并购的不良资产进行合理处置以聚焦主业， 如绿城服务出售澳洲教育公司MAG，世茂服务出售金沙田科技等。

　　百强企业不断优化资源配置，合理布局，发挥集约化优势。 聚焦深耕策略主要体现在三个维度： 第一，对核心区域和重点城市的深度布局。 逐步收缩核心城市数量，明确制定单个城市的规模目标，集中资源持续进行区域渗透。 滨江服务持续聚焦杭州、深耕长三角，杭州的管理面积占比约63.7%。 第二，聚焦深耕专业优势领域。 不同赛道、不同业态的服务专业性较强，百强企业明确重点拓展优势业务方向。 第三，聚焦优势客户，注重提升专业服务能力。 尤其在商企服务领域，不同类型客户的服务需求差别较大。 卓越商企服务FM客户主要聚焦互联网、高科技、金融、现代服务业四类。

　　受外部环境变化影响，百强企业的收缴率和留存率呈现出显著的下滑趋势。 2024年，百强企业平均物业费收缴率与留存率分别为88.17%、96.81%，与以往年份相比降幅较大。 原因主要有以下三点： 第一，地方政府集中出台或重申物业费指导价政策，引发业主对价格合理性的质疑，进而对物业费收缴率产生负面影响； 第二，房地产市场结构的重大转变导致业主持有房屋的相对成本与绝对成本增加，对物业费的敏感度提高； 第三，市场竞争加剧，客户可供选择的服务商增加，对项目留存率产生不利影响。

　　房地产市场迈入下半场，物业价值愈发凸显。 作为贯穿全生命周期的服务者，物业服务企业将以专业运维赋能资产保值增值，以精细管理重塑社区生态。 尽管规模增量市场逐步收缩，但存量市场依然持续增长，前景广阔。 截至2024年末，中国物业管理行业管理总规模达314.1亿平方米，而百强企业总管理面积约134亿平，市场份额约占42.62%，仍有较大的可拓展空间。 中指研究院结合市场变化预计，2027年全国物业管理面积将突破350亿平方米。

　　围绕“家庭生命周期”与“多元生活场景”深度探索社区增值服务，满足业主多元生活需求，挖掘更大的市场服务空间。 多个刺激消费政策出台，鼓励物业公司开展“物业+生活服务”。 2024年8月，为优化和扩大服务供给，释放服务消费潜力，更好满足人民群众个性化、多样化、品质化服务消费需求，国务院发布《关于促进服务消费高质量发展的意见》，鼓励有条件的物业服务企业与养老、托育、餐饮、家政等企业开展合作，发展“物业服务+生活服务”模式。

　　百强企业可聚焦以下三类有发展潜力的服务类型。 第一，美居和房屋修缮服务。 未来，我国面临的存量建筑的维护、管理及修缮问题将逐步凸显出来。 房屋修缮及室内微改造等服务将为企业带来持续的业务空间； 第二，养老服务。 我国人口老龄化的压力逐步显现，物业企业积极拓展适老化服务，探索“社区+养老”模式。 在相关政策的支持下，物业公司可以整合相关资源，探索合适的运营模式； 第三，家政服务。 解决业主日常生活需求，保洁、送水、上门维修等需求刚性较强，较容易发展，潜力较大。

　　从需求端看，企业在生产经营中更加倾向于将非核心业务外包给专业公司，IFM市场需求逐步释放，空间巨大。 服务包括设施管理、环境与能源管理、空间规划、团餐服务等多元化综合服务。 2024年，以非住宅管理面积为基础保守计算，我国IFM市场空间达7072.20亿元，预计2029年将达到近万亿元。 从供给端看，由于我国IFM市场起步较晚，市场渗透度较低，专业的IFM服务公司以及专业的服务人员数量较少，供给不足，从事IFM的人员多来自传统物业管理行业，为物业企业进军IFM领域提供了良好的市场机遇。

　　城市服务已成为部分物业公司营业收入中的重要组成部分。 尽管面临着回款困难和毛利率较低的压力，但伴随我国城市化进程进入精细化治理新时代，城市服务仍具备较大市场潜力。 根据测算，物业企业开展城市服务的市场空间预计到2029年将达万亿元，市场空间广阔。 城市服务的发展潜力主要体现在三个方面。 第一，物业公司逐步承担起“城市治理”的职责，向“城市运营”方向转型升级，业务空间不断扩大。 2024年是城市大管家模式的大发展之年，多地在今年迎来“城市大管家”首标。 第二，城市服务逐步下沉县镇及乡村，带来更大的市场空间。 第三，通过承接城市服务项目，加深政企间合作，为拓展其他项目奠定基础。

　　行业聚集优秀人才，人才结构不断优化。 科技型、综合型以及细分赛道领域的专业型员工数量有所提升，基层员工数量有所下降，其他行业的优秀人才也被纳入物业管理行业，人才结构持续迭代优化。 从学历构成上看，2024年，百强企业的从业人员中，本科及以上人员占比12.44%，大专学历人员占比23.58%，同比均有所提升； 高中及以下人员占比为63.98%，比例持续下降，百强企业从业人员的学历平均水平稳步提升。 此外，企业通过高管团队的迭代来优化运营管理，以更好地适应复杂多变的市场环境，对企业调整战略方向、优化业务布局等方面产生积极的推动作用。

　　2025年是“十四五”规划的收官之年，也是“十五五”规划的布局之年，物业管理行业在“十四五”期间发生了显著变化，从“市值巅峰”到“理性回归”，从“规模为王”到“绩效优先”，从“增量扩张”到“存量深耕”，从“粗放增长”到“精细运营”，从“地产赋能”到“独立发展”。 展望未来，百强企业将根据行业发展趋势制定“十五五”发展策略： 品质筑基精益服务，聚焦深耕增强效益，多元融合重塑生态，智慧赋能提质增效，以人为本长效发展。 通过务实笃行，实现价值跃升，预祝大家在2025年取得更好的成绩，谢谢大家！